Preguntas Frecuentes
ASESORAMIENTO LEGAL
Consideraciones que pueden serle de utilidad
Nosotros solemos asesorar desde este sector como confeccionar
un acta de devolución de llaves, acorde a modelo standard que les proveemos
(copiado al final), lógicamente este sirve para cuando el locatario se retira del
inmueble, ya sea porque ha finalizado la locación o bien porque se da en el
marco de una rescisión anticipada, ya que un Acta de Devolución de Llaves,
vale también como Acta de Rescisión Anticipada para un contrato de alquiler.
En función de ello remitimos un modelo básico del acta. A esta le pueden hacer
las adaptaciones que necesiten. Se sugiere que para reforzar la postura, en
caso que lo consideren necesario, se apersonen a recibir
la devolución de llaves y dejar constancia del estado del inmueble, con
un escribano que labre acta al respecto. Ya si el locatario se niega a firmar,
tanto su acta como la del escribano, tendría el aval del mismo considerando
sus dichos como indubitados por su carácter asimilable al de un funcionario
público.
Les copio consideraciones del Dr. sobre el tema: “Envío un modelo
de acta para hacer a mano alzada en el lugar, se van a dar cuenta leyéndola
que una parte va pre impresa y la otra intuitivamente se va completando a
mano con lo que le quieran poner y responda a la realidad, se extiende en
doble ejemplar (la pueden hacer con carbónico) y cada parte firma en original
como mínimo el ejemplar que se entrega a la contra parte”
Tenga presente que todos los modelos provistos por esta asesoría son
standard, los cuales deben ser adaptados al caso en cuestión y con las
particularidades que este presente.
Asimismo también les remitimos consideraciones sobre el tema de la garantía y
la extinción de sus efectos una vez finalizado el contrato, como para que lo
tengan en cuenta para futuras locaciones.
- Consideraciones sobre finalización del contrato y ocupación
extemporánea sin firma de nuevo contrato o prórroga.
“Acorde lo dispuesto en el viejo art. 1582 bis, del Código Civil, y/o en el actual
art. 1225 del nuevo código civil y comercial, vencido el contrato la garantía se
extingue y cualquier disposición en contrario que se le haga firmar al garante
no es tomada en cuenta, por ello entonces, si el locador, en caso de no
desear renovar la locación, no notifica antes la finalización de la relación
contractual, manifestando que se dará por cumplido el contrato sin procederse
a la renovación, en caso de continuarse igualmente y sin contrato con la
locación, perdería la garantía. Esto es acorde lo dispuesto en el viejo art. 1622
del código civil, y/o en el art. 1218 del nuevo código civil y comercial, donde se
trata la figura del contrato de locación tácito. Por el cual se aconseja en todos
los casos que antes del final del contrato, se notifique dicha finalización y se
proceda a devolver el depósito en garantía tomado, puesto que de lo contrario
se tomaría como que existe retención indebida, esto debe ser notificado tanto al
locatario como al garante, consignando en el texto de este ultimo que se
procede a copiar texto notificado al locatario. Si envía CD por el art. 1218 no
consintiendo la ocupación una vez vencido el contrato, configura retención
indebida u ocupación extemporánea, y además de devengarse el alquiler, se
devengara la multa pactada por contrato, o en su defecto la fijará el juez de
mediar ya una controversia judicial.
ARTICULO 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del
fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto
la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el
consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga
expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula
toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como
codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.
ARTICULO 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo
convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario
continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la
continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que
cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación
fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no
altera lo dispuesto en el primer párrafo.
MODELO ACTA:
ACTA
En la ciudad de ……., a los … días del mes de ……….. del año………., siendo las
horas,
constituidos en el domicilio de …….. ; el/la sr/a. ……………….., por la locataria, y el
sr. …………. (locador/administrador), por la parte locadora, proceden a: PRIMERO:
El/la locatario/a hace entrega al locador, del inmueble de la calle …………. por
…………. (causa de devolución), devolviendo asimismo todos los ejemplares de llaves
existentes, lo que así declara bajo su responsabilidad. SEGUNDO: El locador recibe el
inmueble en dicho carácter, haciendo reserva por la acción que pudiera corresponderle
por cobro de los alquileres que se adeudaren, daños y perjuicios por ocupación
extemporánea vencido el plazo contractual, actualizaciones, intereses, cláusulas
penales, etc. También formula reservas por los daños que hubiere en el inmueble y por
el importe de las cuentas pendientes por impuestos y tasas fiscales, expensas, gas, luz
eléctrica, teléfono, etc.
Leído y de conformidad, se firman los ejemplares de ley recibiendo en este acto cada
parte el suyo.-
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Primeramente cabe destacar que no es posible confeccionar un contrato de locación temporaria, en su forma turística, por más de 3 meses; dado que la legislación permite únicamente hacerlo por este plazo como máximo.
Según mencionaba la anterior ley de alquileres: “Habrá alquiler por temporada cuando se realice un alquiler con fines turísticos, la propiedad disponga de muebles, y el plazo contractual sea menor a 6 meses de duración en zonas aptas para ese destino”. Con lo cual la ley no estipulaba un plazo mínimo pero sí plazo máximo, de hasta seis meses de alquiler.
Recordemos que a partir de la entrada en vigencia del nuevo código civil y comercial, el 01/08/2015, el plazo máximo para este tipo de locaciones será de 3 meses (art. 1199 inc. B CCyC). Y asimismo se dispone el pago de una multa equivalente a dos meses de locación para el caso de rescindir anticipadamente (art. 1221 inc. B CCyC).
Hay que tener en cuenta que solo está permitido para el caso de Turismo, y está absolutamente prohibido hacer pasar un contrato de locación común (comercial o de vivienda) por un contrato de turismo, acorde al fallo: “Consorcio de propietarios Nombre Fallo: Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512”
Con lo que, de no haberse configurado los supuestos que regulan la cuestión, se debería asimilar lo firmado a un contrato de locación de vivienda, y se considera como firmado por tres años, siendo los honorarios dispuesto para ello del 4.15% del total de contrato a cobrársele únicamente al propietario (ART. 11 INC. 2º LEY 2340 MODIF. POR LEY 5859).
Siendo dable destacar que el régimen vigente para estos casos es la ley de Alquiler Temporario Turístico (solicitar si lo desea en archivo separado texto de la ley); y supletoriamente en lo que ella no dispone, el Código civil y Comercial; igual que el alquiler de vivienda y/o comercial, en lo que la ley no regula específicamente de forma diferenciada. Con respecto a las cuestiones que hacen al acto de locación es equiparable a una locación para vivienda.
Respecto a los honorarios que deben considerarse en casos de alquileres temporarios por menos de 3 meses, según usos y costumbres oscila para el Locador desde 0 a 5% y para el Locatario entre 18 y 20%. Cabe mencionar que ante este tipo de locaciones NO aplica la ley 5859 de la ciudad, en donde se prohíbe el cobro de honorarios a los locatarios; dado que como la ley alude y trata al alojamiento en sí, aunque se consigne que aplica para el destino habitaciones, claramente no se tiene que interpretar como vivienda, sino que es para el alojamiento turístico de destino habitacional (transitorio). De hecho ya el mismo art. 1199 CCyC le da categoría de alojamiento a este tipo de locaciones.
Otro aspecto importante a tener en cuenta es que el alquiler temporario está alcanzado por el impuesto de sellos de pago obligatorio en todas las transacciones por parte del Locador
Si lo desea puede solicitar a la Asesoría legal modelo de contrato de alquiler temporario y reglamento de co-propiedad para alquileres temporarios, que se desarrolló en la comisión pertinente, respecto a los requisitos hacia el huésped.
Ante un caso de rescisión anticipada hasta el 31/07/2015 correspondía la devolución de los meses que pagó y que no va a vivir ahí, así como el depósito entregado, si es que hubiera dejado, ya que debería devolvérsele al locatario porque en este tipo de locaciones no aplicaba el art. 8 de la ley 23091, por lo que no podía cobrársele multa por rescisión anticipada (hasta el 31/07/2015). Siendo que a partir del 01/08/2015 corre lo dispuesto por el art. 1221 inc. B del CCyC, explicado más arriba, otorgando derecho al cobro de una multa de dos meses.
Asimismo y dado que el 23/12/15 se publicó en el BOCABA la ley 27.221, sugerimos que agreguen un párrafo dentro del contrato de locación que diga que las partes renuncian a la aplicación de dicha ley.
Ley 27221 - Locación de inmuebles con fines turísticos o de descanso.
Esta norma en su Artículo Primero establece: “Los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses conforme lo establecido en el inciso b), del artículo 1.199, del Código Civil y Comercial de la Nación, se regirán por las normas aplicables al contrato de hospedaje”.
Fundamentos.
El Parlamento nacional consideró al turismo como una de las actividades más importantes de nuestro país por la generación de empleo y su aporte al PBI, afirmando que existen cientos de miles de alojamientos informales que evaden tributos y excluyen del sistema a trabajadores del sector. Por ello, al configurarse una situación inequitativa entre la oferta de alojamientos turísticos legalmente establecida y la oferta de establecimientos informales (los que no están obligados a cumplir con las normas de registración, habilitación, seguridad entre otras, previstas en las legislaciones provinciales y ordenanzas municipales respectivamente), dicta la norma para encauzar la actividad informal, dándole un ordenamiento jurídico que permita a las jurisdicciones locales otorgar habilitaciones o autorizaciones administrativas luego de verificar que el inmueble se ajuste a determinadas cuestiones edilicias, de salubridad e higiene, entre otras. Por lo tanto, se pretende que la relación contractual entre las partes (locador y locatario), se sujete a las reglas del contrato de hospedaje que regula la relación en la actividad hotelera entre el pasajero y el hotelero.
Antecedentes normativos.
Decreto 659/07 de la provincia de Buenos Aires (derogado por el decreto 13/14); decreto 746/2010 (ciudad de Mendoza); ley 4632/2013 de la CABA y demás proyectos parlamentarios del Congreso Nacional.
Conclusiones.
El contrato de hospedaje se diferencia de la locación dado que a la obligación de otorgar el uso y goce de una cosa se agregan dos obligaciones nucleares: la provisión de servicios (teléfono, mucama, elementos de toilette, ropa de cama, portería, etc) y el deber de custodia de los elementos que ingresa el pasajero (depósito necesario). El Código Civil y Comercial (arts. 1368 a 1375) refiere al depósito necesario, citando los depósitos en los hoteles y la responsabilidad del hotelero por daños y pérdidas. Estableciendo como únicas limitaciones de responsabilidad la falta de aviso de parte del pasajero de las cosas que posean un mayor valor al ordinario y la facultad de negarse el hotelero a recibir objetos excesivamente valiosos en relación a la importancia del establecimiento, o asumir la guarda de cosas que causen molestias extraordinarias. Cualquier otra disposición que limite la responsabilidad, se tendrá por no escrita (art. 1374).
No pueden establecerse otras limitaciones o exenciones, porque el contrato de hospedaje también se diferencia de la locación de cosas por ser un contrato de consumo, donde impera la ley y no la voluntad de las partes para evitar la imposición de cláusulas abusivas protegiendo así la vulnerabilidad del consumidor.
Por ello e interpretando la norma, si la intención es que todas las unidades o dependencias dadas en locación por corto plazo con fines de descanso o turístico cumplan lo dispuesto en las normas de registración, habilitación, seguridad, entre otras, previstas en las legislaciones provinciales y ordenanzas municipales únicamente; en todos aquellos casos donde el contrato no aparezca concertado entre un proveedor y un consumidor no debería interpretarse como “de consumo” sino como contrato discrecional (entre iguales) donde impera la autonomía de la voluntad y por tanto podrán las partes atemperar la incidencia de los demás elementos que caracterizan a la figura (provisión de servicios y depósito necesario) y la diferencian de una mera locación.
Sugerimos ingresar al siguiente link para más información:
https://turismo.buenosaires.gob.ar/es/article/alquileres-tur%C3%ADsticos-temporarios
Asimismo y dado que desde el 01/12/2020 se encuentra vigente la ley 6255 (puede solicitar el texto de la misma en archivo aparte), sin dudas el corredor está obligado por esta ley. Su obligación se define por el "destino" del inmueble que ofrecerá en alquiler. El Registro es para las "propiedades" no para los dueños, apoderados, corredores o quien resulte locador. No debe registrarse el corredor.
Los "anfitriones" (dueños o apoderados) son quienes deben registrar la propiedad, no los demás sujetos alcanzados por la ley. En el caso, la función de los corredores será controlar que el dueño o apoderado "anfitrión", cumpla con la inscripción en el registro de la unidad y con los demás recaudos que establece la ley. Es una nueva obligación que el Estado impone al profesional inmobiliario al momento de ofrecer inmuebles con fines de "Alquiler temporario turístico".
Si bien los contratos de locación de vivienda no pueden hacerse por menos de 2 años, los
contratos que si se permiten de menor plazo son únicamente los mencionados en el art.
1199 del CCyC:
ARTICULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal.
No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de
ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de
su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si
el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Para el caso del contrato con fin específico, por ejemplo; acorde la normativa vigente, si
se deja constancia del fundamento por el cual se efectúa por ese plazo (que no respeta
el mínimo legal de 2 años) no habría ningún inconveniente en efectuar un contrato de
esas características. Pero si o si, debe figurar la causa en el contrato. Siendo sable
destacar que este tipo de contratos se rige por las mismas disposiciones que la locación
de vivienda. De hecho es una locación de vivienda, pero que no cumple con el
plazo mínimo legal establecido a tales fines, con lo cual puede válidamente utilizar este
modelo. De esta manera es posible efectuar un contrato por un año o menor tiempo que
este.
En cuanto a los honorarios que aplican, dependiendo del fin serán los del destino
comercial o vivienda, es decir se rige por las mismas disposiciones que el contrato base
por así decirlo (4.15% del total del contrato –a cobrar al locador, conforme Ley 5859- en el
caso de locación de destino habitacional, y del 5 al 6% del total del contrato si el destino
es otro que no sea vivienda – comercial, profesional, etc. -; en síntesis: lo único que se
modifica es el plazo y la multa por rescisión anticipada.
Debe tener presente que a los fines de la rescisión, aplica el siguiente artículo:
ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto
anticipadamente por el locatario:
a) (....)
b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses
de alquiler.
Tenga en cuenta que en definitiva es una locación de vivienda, por lo que en el resto, se
rige por las mismas disposiciones que este tipo de locaciones de vivienda.
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Una forma es dejar constancia en el boleto que el inmueble está alquilado, se
cede el contrato de locación y se notifica al inquilino mediante Carta Documento
informando que por la venta en cierta fecha, toma posesión el comprador
En realidad cuando se efectivice la compra habría que hacer una cesión del
contrato de locación, entre vendedor y comprador, y paralelamente notificar al
locatario que el propietario ahora es otro, determinar también la manera de pago,
si es que le paga a una inmobiliaria o si le pagara directamente a él y dónde.
Todo esto debería efectivizarse el día de la escritura, y ese mismo día o al
siguiente a más tardar firmar un convenio de desocupación también entre el
comprador y el locatario, en donde conste la fecha de finalización del contrato,
como para que quede todo cerrado.
VENTA CON RENTA:
En principio cabe mencionar que se debe dejar constancia en el boleto que el
inmueble está alquilado, a su vez se cede por escrito el contrato de locación y se
procede a notificar al inquilino, mediante Carta Documento, que por la venta en
cierta fecha, toma posesión el comprador.
Lo ideal para instrumentar la venta es que en la reserva se deje constancia de
todos los pormenores de la operación, y luego al concretarse la operación de
venta, en documento separado se hace firmar a la locataria que se notifica de la
toma de posesión del comprador, cesión del contrato, nuevo domicilio de pago,
etc. Esto lo firman cedente (vendedor), cesionario (comprador) y la locataria,
diciendo que se notifica de todo con los agregados que se mencionan más arriba.
Obvio que la toma de posesión por parte del comprador no ocurre hasta que se
transmita la posesión, sea antes o después de la escritura. Que ocupe otra
persona (el locatario), no quiere decir que el comprador no tome posesión, sino
que el locatario tiene la tenencia únicamente. En el mientras tanto el arriendo lo
seguirá percibiendo el vendedor.
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